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上海棚户区将改造 周边房价近8万元每平米
2019-07-09 02:12:24

上海市虹口区嘉兴路街道张桥居民区是上海现存最大的棚户区之一,从高处望去,低矮密集的棚户区房屋与周围高楼形成鲜明对比。近日,嘉兴路街 道完成对张桥居民开展旧城区改建的第一轮意愿征询,同意率超95%,旧城改造工作将陆续启动。另据住房和城乡建设部网站消息,2016年全国棚户区改造计 划开工600万套。据各地上报数据,全年开工606万套,顺利完成年度目标任务,完成投资1.48万亿元。

上海棚户区将改造 周边房价近8万元每平米

张桥居民区目前住户有约2100户,房屋分布密密麻麻,而与棚户区一条沙泾港之隔的高端楼盘均价已经接近8万元每平米。

上海棚户区将改造 周边房价近8万元每平米

《国际金融报》记者了解到,张桥周边新建造的瑞虹新城、建邦十六区等高端楼盘均价都在10万元左右。

那么,张桥动迁后,是否会上演一夜暴富的神话?

“动拆迁标准”怎么算

在上海,有句有俗语称:“穷人翻身靠动迁”。这句话说的就是上海的老屋业主动迁。

而每次拆迁,外界对“拆迁补偿费用”尤为关注。比如之前的虹口凉城地块,业内对楼板价预测能突破10万/平方米,就是因为动迁成本太高,动迁后的房价也不会便宜。

依据网上公开的《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》以及《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》内容,居住房屋的价值补偿为:

1、公房:评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴

2、私房:评估价格×100%+套型面积补贴+价格补贴

评估价格=被拆除房屋的房地产市评估单价×被拆除房屋建筑面积(如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算)

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋建筑面积。

上文中,被外界热议的虹口凉城地块,如果按照公式估算,拆迁成本就在8.6万/平方米左右。

“如果拆迁成本在8.6万,那么后期楼板价格必然不会低于这个数字,最后房价每平方米10万也是有可能的。”一位业内人士对《国际金融报》记者直言,“如今部分地区动迁成本太大,周边地区房价会影响动迁成本,而动迁成本最后还是会体现在最后的房价上,而一些老棚户区周边房价上涨速度过快,也抬高了动迁成本。”

地段很重要

“老上海人都是知道‘原拆原还\\’,就是原来在哪里,动迁完了,还给你同样地方的房子,基本享受这个待遇的,最后成了手上几套房的房东们。据我所知,现在拆迁多是数砖头或者划人头,前者是按照面积,后者是按照户口,这往往要政府、开发商和动迁户商量,最后取决于利益博弈后的结果。”上文的房地产业内人士对记者直言。

不过,也不是所有的动迁都能致富,一位家住在虹桥机场附近的上海“爷叔”老贾告诉《国际金融报》记者,他当时在静安寺有一套房,当年动迁后分了3套房,都在闵行区申滨路附近,目前申滨路的房价虽然挂牌5万左右,但是静安寺原先地段的房价已经涨到十几万一平方米了。“而且这里因为商业区位发展落后,交通不变等问题,房子不好卖,房租也低于市面价格”。

在老贾看来,就算是动迁多拿几套房,“也是要看地段”。

据悉,现在动迁安置倾向“货币化”。政府一般鼓励以货币形式安置,即动迁时对选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性住房,并在签约期限内搬家的居民,给予不超过房地产评估总额20%的奖励。但同样的,如果选择安置房,动迁安置房是以70平方米左右的2室1厅为主要房型,而且取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押。


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