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今年楼市或弱势企稳 消化库存仍是主基调
2019-06-12 17:59:42
    中国指数研究院1月4日发布数据显示,2014年全国300个城市共推出土地135714万平方米,同比减少24%,成交102830万平方米,同比减少31%,宅地降幅高于整体。交易低迷致使2014年全国出让金同比下降28%,总额23060亿元。

全国40个大中城市中,仅9个城市高于去年同期,广州、深圳热点区域地块集中成交,出让金涨幅均在20%左右,一线城市仅上海低于前年。

消化库存仍是主基调

据《经济参考报》报道,2014年,全国土地市场先热后冷,土地市场分化现象明显。年初全国300个城市土地出让金以44%的同比涨幅取得良好开局。随后楼市下行,土地市场也迅速降温。二三线城市受楼市调整冲击较大,房企拿地热情趋冷,土地出让金下降幅度达到三成以上。

不过,一线城市全年需求强劲,楼面均价涨幅显著,地王频现,总体出让金超过5000亿元,全年呈现“U”型走势。

值得一提的是,2014年,上海、北京都诞生了历史总价地王,并占据总价地块成交纪录榜单前五。 2014年宅地楼面价榜单增幅显著,在地块单价榜单中,京沪两地总揽单价榜单前十。前十地块均超过3.5万元/平方米,浦东新区前滩地块以66629元/平方米居首并成为上海宅地楼面价新地王。尤其是2014年年底,一线城市交易回暖,大型房企扎堆抢地,地王频出。

12月31日,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2014年12月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10542元/平方米,环比下跌0.44%,为连续第8个月下跌,跌幅扩大0.06个百分点。

中指院方面分析认为,2015年全国市场仍面临高库存压力,消化库存仍是市场主基调,房价仍存下行压力。基于各地去化压力差异,未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感,潜在需求旺盛,房价仍面临一定上涨压力;多数二线城市将相对平稳;大多数三四线城市需求透支,库存压力大,未来房价将继续下行。

在土地市场上,该机构分析认为,2015年房企拿地积极性有望进一步回升,但由于市场整体进入调整周期,房企拿地态度亦会保持谨慎,低溢价成交地块将继续成为主流。不同城市楼市仍将演绎冰火两重天,一线及热点二线城市优质地块仍将是房企必争之地。

大幅分化整体弱势

据《上海证券报》报道,当前楼市整体对于政策刺激的弹性在下降,楼市回暖也仅限于人口净流入和集聚能力较强的一线和二线重点城市,而全国疲软局面难以改观,这种“大幅度分化、整体弱势”的局面至少要保持到2015年上半年。在此背景下,2014年以来一系列促进楼市的政策措施也将会延续到2015年。

另外,考虑到消费成本太高的现实,住房交易税率在2015年有望降低,特别是“不满5年住房再交易时,将全额征收营业税”的政策可能会调整到 “不满2年”,这或是2015年楼市最重磅的刺激政策。

由于2014年底降息的效应将在2015年开始显现,这将在一定程度上减轻房贷压力、刺激改善型住房购置需求。不仅2015年宏观资金面要好于2014年,对楼市资金溢出效果要好于2014年。而且,房贷供给紧张、房贷利率优惠幅度有限的困境将会好转。

因此,目前回暖趋势确定的一线和二线重点城市将会继续回暖,这也将有利于带动其他二三线城市,乃至全国楼市在2015年上半年跌幅持续收窄,下半年企稳局面形成。


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